住宅ローン審査と頭金の話

みんな大好き、金の話をします。うちの住宅ローン戦略、最初は頭金なしでした。

「今、金利安いし頭金なくてもOK」←ほんと？

こんにちは、アラフォーパート主婦のVidiaです。夫は３７歳です。

BESSの家を褒め称えるモデルハウスの話にも飽きてきたので、今回は個人的なローンの話をしようと思います。

上にある通り、住宅関係の雑誌やサイトを見ているとたまに見かけるセリフ、「頭金なしでもいける」について、うちの事情や実体験からの感想を書こうと思います。

結論から言うと

「頭金なし『だけ』ならたぶんいける」

んじゃないかと思いますね。「だけ」ならね。

うちはいわゆる『弱属性』

画像は、とある大学の野良猫です。残念な雰囲気なので載せました。

Vidia家は夫が年収ウン百万（ベンツのエントリーモデルなら買える金額）、私が扶養内パートというよくある家庭。服はユニクロかGU、家を持つには贅沢は言えない感じです。

ただ、問題は単に年収ではなく『属性』でした。

住宅ローンの世界で属性と呼ばれているのは、ローン審査で信用があるか（お金を返済していけそうか）を見るための項目です。一般的には、以下のような項目が重視されるそうです。

• 年齢
• 年収
• 勤続年数
• 既存借入金額
• 他にも頭金とか業種とか・・・

で、37歳ベンツエントリークラスだと、

「土地を極限までケチれば、BESSの家の安いやつなら建てられる」

といった感じ。（※寒冷地仕様・地域A。あくまでうちの話ですよ）

年齢や年収も正直微妙です。

個人情報になるので、この項目のうちの何が悪かったかという話は省略しますが、建てたい計画に対して弱い点がいくつかありました。

頭金を貯めて数年後・・・のはずが

話を冒頭に戻して、「頭金なしで建てられるのか？」という話です。

Vidia家の当初の計画では、「まずはBESSの家を見てやる気を出してから、頭金をがんばって貯めよう！！」と思っていました。つまり、ろくな頭金は現時点では無し。

しかしBESSの営業さんが言うには、

「今は金利が安いから、貯めてる間の家賃払うより借りたほうがいい」

とのこと。

この話が計算上は本当であることは、一般的な金利でちょっと計算すればわかります。

それでも、「頭金なしでローン借りれるの？」「本当にそんなことする人いるの？？」と疑いの気持ちがありました。

「まさか無理だろう、でも本当なら嬉しいな（やりたい）」といったかんじです。

「事前審査だけでもやってみたら？」という言葉にまんまと乗せられ、事前審査だけでも受けてみることに。

事前審査する銀行をどう選ぶか

ネットの片隅でこんな言葉を見かけました。

「何もかもハウスメーカーにまかせて、金のことも自分で決められないのはダメ」

（どこの誰とも知れん謎のアドバイザーの、与太話です。）

①自分で探して単身突撃

金のことは自分で決めないと、うまい話に乗せられてしまうかも。

という思いから、自分で金融機関を探してローン相談の予約をし、突撃しました。以前、Vidiaが会社員時代にお世話になった金融機関。労働するサラリーマンの味方なアレです。

結果は、門前払いに近い撃沈。

太った窓口のおばはん「あなたの属性じゃ無理、なんで来たの？？？？（属性変えて出直してこい）」

大袈裟でなく、本当にこんな感じでした。

いきなりテンションダダさがりな我ら。やっぱ我々如きじゃダメやったんや・・・とBESSの人にがっかりして報告。

すると・・・

金融に詳しそうなBESS営業さん「金融機関窓口のくせにそれはない、プロなら貸す努力をするべきだ」

強い（笑）。うちらの代わりに憤慨してくれました（笑）。

ちなみにこの一件以降、Vidiaはこの方のことを「銀行マン」と呼んでいます（本当に銀行マンだったのかは知りません）。

BESSの方々はみなさん親身になってくれるので、最初から好印象です。少なくとも、札幌では。

②BESSさん紹介の金融機関

どうやらBESSさんは、我々の属性でも申し込める銀行をあらかじめ調べておいてくれた様子。

えっ、自分でいっちゃったんですか？って反応でした（笑）

最初から素直にお願いすればよかった・・・

BESSさん紹介だと、最初から銀行の担当者に連絡を取ってもらえて、笑顔の担当さんとその上司の偉い方が出てきてくれました。なんだ最初からこうすればよかった。

まあ、結果はダメだったんですけどね・・・。

③フラット３５

フラット３５は国が後ろについている金貸しシステムです（乱暴な説明）。

詳しくは調べれば出てくるので省略します。

特徴は、一定の弱属性でも申し込めること。

そして、手続き必要書類が多くてめんどくさく、手数料が高く、ハウスメーカー側も多量の書類を用意しなければならないこと。

全期間固定金利が選べる数少ないローンですが、その分支払い総額はその辺の変動金利と比べると、かなり高くなります。

それでも弱属性なうちらには強い味方。BESSさん紹介のノンバンク経由で申し込もうとしたんですが・・・

同時進行していた他の金融機関で審査を通ったため、Vidia家ではフラット３５はやめました。

途中まで審査書類を用意した感想を書くと、めちゃくちゃにめんどくさかったです。過去に転居をしている方は、遠方の自治体に郵送で取り寄せるものがたくさんあるため、時間も手数料もかかります。（何千円もドブに捨てた）

④ネット銀行

今流行のネット銀行。対面の人件費と土地代を削ることで、爆安の変動金利をウリにしています。

ネット銀行のほとんどは、弱属性の人には厳しいらしいです。申し込みの時は「君のようなアリンコでも受け付けるよ＾＾」と書いてあるのに、放置した末にDM一通で否決と言う話も耳にします。

うちも、某巨大ショッピング帝国銀行にネットから申し込み、即落ちしました。（一週間後にDM一通で否決）

常時５％OFFカード、欲しかったな・・・。借り換えするときは弱属性を改善して、ここを狙います。

弱属性の人は頭金が必要（おそらく）

いくつもの金融機関を検討するうちに気づいたのが、「弱属性が複数あると難しそう」、ということ。

ここでいう弱属性は「頭金がない（フルローン）」も含みます。

つまり、たとえば、年収や勤続年数、借入総額などのなかで何か弱いポイントがあり、かつ頭金もない。

あるいは、二つ以上の弱点がある。

こういった場合は、なんとかして弱点を１つまで減らした方が良さそうです。

というのも、金融機関のローン申し込み条件には個性があり、たとえば

• A銀行：勤続年数短くてもいいよ！
• B銀行：自営業でもいいよ！
• C銀行：借入あっても事情がわかれば社内でがんばって相談するよ！

といった銀行があったとします。

自分の弱属性をカバーしてくれる銀行に巡り合えれば、なんとかなる可能性もでてきます。

ただ、仏の顔も１度だけというか・・・

たとえば自営業で借入もあるとか、勤続年数短いのに頭金もないとか。そういうケースはさらにハードモード（負け戦）と私は思ったわけです。

A＆B＆C銀行「総合的に判断して無理でしたー」

ってやつです。

頭金を用意したら審査承認！

いくつか負け戦をするうちに、これは、使えるカードが減るばかりだなと思いまして。

申し込みの時はね、担当者は「まずは頭金なしでも希望の条件を書いてね＾＾」と言うんですよ。

正直にフルローンで書いても、多分落ちるときはそれっきりですよね。「頭金300万いれれば貸せますよ」なんて、後から言うでしょうか。

実は頭金として出せるお金があったので、最後の手段で使うことにしました。（Vidiaの投資用だったんですが）。名誉のために言うと、働いていた時にとっといたお金です（笑）

結果は、はじめて頭金を積んだ審査で通過。

金額は、よく言われている「借入金額の1割」にも届かないような金額です。

でも、頭金ゼロ（フルローン）よりは良かったんだと思います。

さらに、私たちの弱属性でも受け入れてくれそうな銀行を選びました。

ウィークポイントは１つずつ減らしていく、あるいは減らせるような銀行を探すしかないんだと思います。

結論：頭金、なくてもいいのは強者だけ

強者は、そもそも頭金用意できるだろって話ですが。

弱属性の人は、とりあえず努力と計画性の証として、いくらかの頭金を用意しないと土俵にすら乗れない印象を受けました・・・。

ローンの1割に満たなくても、場合によっては行けるかもしれませんよ。うちは100万もなかった。

参考になれば幸いです。